|
Allgemeine Entwicklung
Wellenförmige Entwicklung mit Aufwärtstendenz!
Die Jahre 2008, 2009 und 2010 zeigen ein ähnliches Muster: verhaltene Nachfrage im ersten Halbjahr (2008 sehr schwach), deutliche Abschlussbereitschaft in der Sommerzeit und im Frühherbst und dann wieder Abwarten. Viele Firmen waren über die künftige Geschäftsentwicklung unsicher und zögerten Entscheidungen möglichst hinaus - zum Ende 2010 sind allerdings wirklich gute Vermietungsumsätze getätigt worden. Diese Einschätzung ist nicht nur von Maklern, sondern auch von gewerblichen Großvermietern bestätigt worden. Die Vermieter haben deshalb ihre Preisvorstellungen in der Regel um ca. 10-15 % angehoben - inwieweit dies durchsetzbar ist, bleibt abzuwarten. Es fällt auf, dass die Bereitschaft der Mieter modernisierungsbedürftige Flächen preiswert anzumieten und selbst zu investieren, eher gering ist. Ordentliche, nutzbare Flächen sind daher knapp.
Im Verkaufsbereich ist die Kreditklemme bei gewerblichen Finanzierungen weiterhin ein Problem, allerdings müssen Berliner Unternehmen schon seit Jahren damit leben. Zwar wirken bei Investitionen in Betriebsmittel die öffentlichen Investitionshilfen (überwiegend GA-Mittel) positiv, da dieser Zuschuss i.d.R. dem durch die Banken geforderten Eigenanteil entspricht.
Da es für den Kauf von gewerblichen Bestandsimmobilien keine Förderung gibt, lassen sich Gewerbegrundstücke nur schlecht verkaufen, denn die meisten potentiellen Käufer können den von den Banken geforderten Eigenanteil nicht aufbringen. Viele Mittelständler würden gern kaufen, weichen aber mangels Finanzierung auf Mietobjekte aus.
Bei Hallen zur Anmietung gilt:
- Kleine Hallenflächen bis ca. 500 qm werden gut nachgefragt und es gibt wenig Angebot. Die Preise für gut nutzbare Flächen sind dementsprechend stabil oder steigen. Angebot (eher sehr große und ältere Flächen) und Nachfrage (modernere Flächen mit mittlerer oder guter Gebäudequalität) fallen deutlich auseinander. Zahlreiche Firmen, die kleine Flächen suchen, erwarten Angebote für ca. 3,50-4,00 €/qm - da das Angebot in diesem Segment aber eher gering ist, werden gut nutzbare Flächen eher für 4,50 - 5,50 €/qm (und darüber) angeboten! Zur Zeit werden auch keine Neubauten errichtet, so dass der Markt eng bleiben wird. Das Angebot kommt bislang aus der Fluktuation.
- Mit leichten Einschränkungen gilt die vorgenannte Aussage auch für Hallen bis ca. 1.000 qm! Es gibt wenig gut nutzbares Angebot und höhere Preisforderungen der Vermieter.
- Auch die Nachfrage nach größeren Flächen nimmt langsam wieder zu. Firmen mit einem Flächenbedarf von über 3.000 qm haben aber oft so spezifische Anforderungen, dass ein Umbau von Bestandsobjekten meist nicht wirtschaftlich darstellbar ist. Langsam zeigt sich auch, dass die Nachvermietung größerer, älterer Lagerhallen im Berliner Raum ein echtes Problem ist.
Große Vermieter möchten die bessere Marktlage ausnutzen und für Mieter auf bislang brachliegenden Flächen Neubauflächen nach Mieteranforderung errichten. Aufgrund des schlechter gewordenen Preis-/Leistungsverhältnis für Bestandsflächen ist die Bereitschaft der Mieter entsprechend höhere Preise für Neubauflächen zu akzeptieren auch deutlich gestiegen. Hauptproblem ist nicht die Miethöhe, sondern die geforderte lange Mietvertragsdauer von i.d.R. über 10 Jahren.
|
|
|
