|
BüroflächenWirtschaftliche Situation und Entwicklung:Um die Mieter großer Büroflächen wird mit harten und manchmal auch mit unerlaubten Mitteln gekämpft!
Notwendig wäre die Verlagerung von Firmenzentralen oder wichtigen Bereichen wie Entwicklung oder Vertrieb nach Berlin. Bislang sind aber nur kleinere Erfolge zu verzeichnen. Immerhin war in der Jahren 2005 bis 2008 ein langsamer Beschäftigungsaufbau zu spüren.
Stärker noch als bei Ladenflächen wird bei großen Abschlüssen hart verhandelt und über die Konditionen Vertraulichkeit gewahrt. Abweichend von den offiziellen Angaben schätzen wir den Leerstand an Büroraum in Berlin z.Zt. auf ca. 12-15%. Darin sind allerdings auch Flächen enthalten, die erst in einigen Monaten frei werden und für die jetzt bereits ein neuer Mieter gesucht wird.
Jetzt suchende Firmen wollen nicht expandieren, sondern streben eine deutliche Verbesserung des Preis-/Leistungsverhältnisses für die genutzten Flächen an!
Es gibt drei wesentliche Kriterien, die bestimmend sind für Nachfrage und Mietpreis:
- die Lage
- der Gebäudestandard
- die Größe der Mietfläche.
1. Die Lage(jeder Marktteilnehmer nutzt eine andere Unterteilung):Sonderlagen
Pariser Platz, Gendarmenmarkt (teilweise), Leipziger und Potsdamer Platz (teilweise):
In Einzelfällen sehr hohe Spitzenpreise möglich! Keine Bedeutung für den normalen Markt
Bevorzugte Citylagen
City-West: z.B. Kurfürstendamm und Seitenstrassen:
Breites Angebot an älteren Büroräumen 8-12 €/qm, qualitativ gute Neubauten oder repräsentative Altbauten bei kleineren Flächen auch bis ca. 15 €/qm. Abschlüsse über 15 €/qm nur in Einzelfällen. Mittlerweile läuft die City-Ost der City West als Bürostandort den Rang ab.
dazwischen Potsdamer Platz:
keine Angabe, Leipziger Platz und Potsdamer Platz sind normalerweise keine Sonderlage
City-Ost
z.B. Friedrichstrasse, Unter den Linden:
10-15 €/qm geschätzt, große Flächen teilweise mit deutlichen Preisnachlässen. Die in vielen Berichten genannten höheren Preise sehen wir mit Skepsis. Der Raum Friedrichstr. ist jedoch ein etablierter Bürostandort mit Aufwertungstendenz gegenüber der City West geworden.
Normale Citylagen West
z.B. Schöneberg, Wilmersdorf, Charlottenburg, teilweise Tiergarten und Steglitz:
Schwächer gewordene Nachfrage nach gut geschnittenen Räumen mit ordentlichem bis gutem Standard, aber keine hohen Mieten erzielbar (eher unter 8 €/qm bis unter 10 €/qm als 12-13 €/qm), ältere Flächen mit nicht mehr zeitgemäßem Standard darunter.
Normaler Citylagen Ost
z.B. nördliche Friedrichstr./Chausseestr, Alexanderplatz, Jannowitzbrücke, Prenzlauer Berg:
Geringe Nachfrage (wieder etwas bessere Nachfrage nach loftähnlichen Objekten).
Büroparks
z.B. Gradestr., Treptowers, Top Tegel:
Tendenziell deutliches Überangebot, Nachfrage meist durch Ausdehnung vorhandener Mieter oder durch die Anziehungskraft von Ankermietern auf verbundene Unternehmen. Dadurch sind im Einzelfall erstaunlich gute Vermietungserfolge möglich. Die Mieten liegen unter 10 €/qm.
Gewerbegebiete
z.B. Breitenbachstr./Miraustr. in Reinickendorf, Haynauer Str. in Steglitz, Raum Ullsteinstr. in Tempelhof, Saatwinkler Damm in Charlottenburg,
Industriegebiet Lichtenberg:
Geringe Nachfrage und großes Angebot. Viele der angebotenen Flächen sind allerdings schlecht geschnitten und schlecht teilbar. Mietpreise bei einfachen Objekten um 5 €/qm, gute Objekte um 6,50-7,50 €/qm, sehr gute Objekte im Einzelfall knapp10 €/qm. Sehr langer Leerstand.
Nahversorgungszentren
z.B. Alt-Lichtenrade, Alt-Rudow, Zehlendorf-Mitte:
Sehr unterschiedlich! Im ehemaligen Westberlin gibt es tendenziell durchaus Nachfrage nach modernen Büroräumen, und zwar eher nach kleineren Einheiten bis 150 qm und unter 10 €/qm. In den Ostbezirken besteht meist ein Überangebot an neu errichteten Flächen; Mietpreise eher um 6-7 €/qm. Überall deutlicher Leerstand bei älteren Objekten!
Potsdam
Im Stadtgebiet sehen wir durchaus akzeptable Nachfrage, allerdings eher durch Fluktuation aus dem Bestand mit dem Wunsch qualitativ bessere Flächen zu eher günstigen Konditionen anzumieten (vergleichbar Nahversorgungszentren). Schwierige Vermarktungssituation von Büroflächen in den Vorortlagen Potsdams.
Berliner Umland
In den Gewerbegebieten sehr großes Angebot bei geringer Nachfrage. Leerstand vermutlich ca. 20-25% und darüber.
2. der GebäudestandardBürohäuser sind Verschleißimmobilien!! Wenn die Hypotheken für den Neubau zurückbezahlt sind, kann man gleich wieder neue Kredite für die Modernisierung aufnehmen! Gesucht wird der
a) repräsentative Neubaustandard (einschließlich aufwendig modernisierter Altbauten):
Im Rahmen des Verdrängungs-wettbewerbes sind tendenziell gut geschnittene und ausgestattete Flächen gefragt. Bei einem durchschnittlichen Flächenverbrauch von knapp 20 qm pro Mitarbeiter (manche Unternehmen rechnen sogar nur mit ca. 12-15 qm pro Mitarbeiter) kostet ein Arbeitsplatz bei einer angenommenen Warmmiete von 15 €/qm ca. 300 Euro Miete im Monat. Die durchschnittlichen Personalkosten dürften einschließlich der Lohnnebenkosten in den Büroberufen vermutlich bei ca. 3.000 Euro pro Mitarbeiter liegen - also 10-mal so hoch, wie die Raumkosten!
Akzeptiert werden in Citylagen auch:
b) gut erhaltene, ältere Gebäude.
Der Mieter erwartet eine bezugsfertig hergerichtete Fläche in einem ordentlichen Gebäude und will dafür aber einen deutlich geringerem Mietpreis als für ein Neubauobjekt bezahlen. Er ist immerhin auch bereit Abstriche bei der Ausstattung zu machen , erwartet jedoch eine laufende Modernisierung auf mittlerem Niveau. Eindeutig geschätzt werden gute Parkmöglichkeiten und eine Kiezstruktur mit Geschäften und Gastronomie. Als Anhaltswert läßt sich sagen, daß ein Mietpreis von ca. 10 Euro/qm warm nur ungern überschritten wird.
Fast unvermietbar sind
c) modernisierungsbedürftige Büroflächen in renovierungsbedürftigen Gebäuden:
Schwer vermietbar bis unvermietbar! Der durchschnittliche Büromieter weiß nicht, dass man Wände streichen kann und ist nicht bereit in die Herrichtung von Flächen zu investieren. Es gibt eine geringe Nachfrage nach einfachen Büroflächen, überwiegend von Weiterbildungsträgern.
3. die Größe der MietflächeDie vorgenannten Aussagen beziehen sich tendenziell auf kleinere und mittlere Flächen (bis ca. 2.000 qm). Bei Mietern mit kleinem Flächenbedarf (unter ca. 300 qm) lohnen sich i.d.R. grössere Preiszugeständnisse nicht. Größere Mieter sind sehr umworben und über die Konditionen wird normalerweise Vertraulichkeit gewahrt. Ein Sonderfall sind Neubauprojekte in bevorzugten Lagen (bessere Lagen in der City West oder der City Ost), die speziell für den künftigen Nutzer mit großem Flächenbedarf (eher deutlich über 5.000 qm) errichtet werden. Hier werden sich im Einzelfall - auch in Zukunft - lukrative Abschlüsse erzielen lassen. Dieses Marktsegment ist aber sehr eng und wird auf der Angebotsseite von einigen Spezialisten dominiert.
|
|
|
